Quelle est la réglementation pour l’extension de sa maison ?

Pour l’extension de votre maison, connaissez-vous la réglementation ? Zoom sur les démarches à entreprendre avec Kaaz !
Nicolas F.
9 avril, 2021

Vous souhaitez agrandir votre maison pour créer une nouvelle pièce ou pour augmenter votre surface habitable ? Pour votre projet, de nombreuses solutions s’offrent à vous. Extension en bois, en parpaing, en brique, extension horizontale, surélévation de toiture, excavation… autant de possibilités à étudier ! Mais avant de choisir le type de construction idéal, mieux vaut connaître les réglementations pour votre extension ! Avec Kaaz, gagnez du temps et de l’énergie en respectant méthodiquement chaque étape.

Les étapes préparatoires de votre projet d’extension de maison

Selon le type d’agrandissement souhaité et la surface de plancher ajoutée, les démarches administratives sont parfois très similaires aux étapes clés pour construire sa maison. Pour mener à bien votre projet d’extension, les documents d’urbanisme de votre commune vous seront très utiles ! Par ailleurs, n’hésitez pas à consulter plusieurs professionnels du bâtiment et à solliciter leur accompagnement.

Le Plan Local d’Urbanisme, une première étape indispensable !

Plan local d'urbanisme

Le Plan Local d’Urbanisme est le document incontournable pour tous projets de construction ou d’extension de maison. Celui-ci est accessible gratuitement sur simple demande à votre mairie.

Que comporte un PLU ?

Le Plan Local d’Urbanisme est riche en informations, il contient :

  1. Un rapport de présentation (analyse des espaces naturels, agricoles et forestiers).
  2. Un Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD), qui définit les politiques à mener pour préserver l’environnement et pour modérer la consommation de terrains.
  3. Des Orientations générales d’Aménagement et de Programmation (OAP), qui mettent en œuvre des actions de valorisation du patrimoine (lutte contre l’insalubrité, redynamisation des centres-villes, etc.), des transports et de l’environnement.
  4. Un règlement, qui établit les règles générales pour atteindre les objectifs sur des sujets très divers (affectation des sols, aspect extérieur des constructions, espaces verts, performances énergétiques et environnementales des constructions, etc.).
  5. Des annexes, pour encadrer les droits de passage, les servitudes, etc.

Pourquoi consulter les documents d’urbanisme est-il essentiel ?

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) rassemble toutes les règles de construction pour votre extension. Et s'il est aussi important, c’est parce qu’il vous renseigne sur :

  1. Les orientations de constructibilité de votre agrandissement.
  2. L’emprise au sol maximale de votre extension.
  3. La hauteur de la construction à respecter.
  4. La nature et la qualité de votre terrain.
  5. Les limites de propriétés (distance séparative entre votre propriété et celle de votre voisin).
  6. Les dénivelés.
  7. Les zones à risques (inondations, séismes, etc.), secteurs classés par les Architectes Bâtiments de France (« site historique »), etc.

Toutes les communes disposent-elle d’un PLU ?

Malheureusement non, certaines communes en sont dépourvues ! Le cas échéant, vous pouvez consulter les Plans d’Occupation des Sols (POS) ou les cartes communales. Ces documents définissent les zones urbaines et délimitent les secteurs où les constructions sont autorisées.

Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2020, les cartes communales sont consultables directement en ligne depuis le portail national de l’urbanisme.

La consultation des professionnels

Extension de maison consultation professionnels

Pour votre projet d’agrandissement, il est important d’être bien accompagné ! En effet, une extension rajoute du poids à votre maison et à votre terrain. Votre habitation est alors soumise à de nouveaux efforts (tractions, compression, etc.) non prévus initialement lors de l'étude technique de votre construction. Le professionnel doit donc vérifier que votre extension soit parfaitement compatible avec votre bâtiment existant. C’est pourquoi le recours à un architecte, un maître d’œuvre ou à un constructeur est vivement recommandé.

Il arrive parfois que la portance de votre sol ne soit pas suffisante. Dans ce cas, celle-ci devra être consolidée en amont, au niveau des fondations. Pour éviter les mauvaises surprises, une étude de sol est conseillée !

Extension de maison : simple déclaration préalable ou permis de construire ?

Devez-vous demander un permis de construire pour la construction de votre extension de maison ou une simple déclaration de travaux suffit ? Cette question d’apparence simple est en réalité plus complexe que cela n’y paraît ! En effet, de nombreuses spécificités existent selon votre localisation et selon la nature de votre agrandissement.

L’extension de maison sans permis de construire

Il est en effet possible de construire une extension de maison sans permis de construire. Toutefois, aucun agrandissement ne sera autorisé sans l’accord officiel de votre mairie. Vous devez donc effectuer une demande de déclaration préalable de travaux (DP).

Quels types de construction peuvent être réalisés sans permis de construire ?

Toutes les constructions de 5 à 20 m² d’emprise au sol relevant du champ d’application des articles R421-9 à R* 421-12 du code de l’urbanisme requièrent une déclaration de travaux. Toutefois, il existe une exception (présentée plus bas).

Donc, selon les conditions de cette loi, vous pouvez prévoir un agrandissement de type :

  1. Extension latérale (de plain-pied), surélévation de maison (ajout d’un étage), excavation (extension en creusant depuis le sous-sol).
  2. Studio de jardin ou bureau de jardin.
  3. Maison container.
  4. Tiny house.
  5. Construction de garage.
  6. Véranda, pergola, etc.

Bon à savoir : la transformation d’un garage de plus de 5 m² en pièce de vie donne également lieu à une demande de déclaration préalable.

Déclaration préalable : l’exception qui confirme la règle

Le décret du 5 décembre 2011 apporte une autorisation spéciale pour toutes communes réglementées par un document d’urbanisme (PLU, POS, etc.). En effet, si vous êtes concerné, vous pouvez ajouter jusqu’à 40 m² de surface habitable à votre maison sans faire une demande de permis de construire.

Attention, ce n’est pas parce qu’il s’agit d’une déclaration préalable que la démarche est forcément plus facile à réaliser. Certes, elle est allégée, mais vous aurez tout de même de nombreux documents administratifs et de pièces justificatives (plans, par exemple) à fournir.

L’extension de maison avec obligation de permis de construire

Pour savoir si votre extension nécessite un permis de construire, c’est en réalité assez simple ! Le premier réflexe à avoir, c’est de vous rendre en mairie pour leur poser toutes vos questions. En attendant, le tableau ci-dessous devrait vous apporter une réponse concrète.

Zone concernée Permis de construire obligatoire
Zone résidentielle couverte par un PLU* ou un POS** Pour toutes extensions d’une surface de plancher supérieure à 40 m²
Dans les autres zones Pour toutes extensions d’une surface de plancher supérieure à 20 m²
* PLU signifie Plan Local d’Urbanisme
** POS signifie Plan d’Occupation des Sols

Par ailleurs, si après travaux d’agrandissement votre maison dispose d’une surface de plancher ou d’emprise au sol de plus de 150 m², vous devrez obligatoirement recourir à un architecte.

Quel est le délai d’instruction pour vos formalités administratives ?

Le délai d’instruction pour une déclaration préalable est de 1 mois à partir de la date du dépôt de la demande en mairie. Parfois, ce délai peut être prolongé par l’administration de 1 à 2 mois. C’est le cas notamment si votre maison est située dans un secteur classé historique, par exemple. Votre extension serait alors soumise au respect des exigences des Architectes Bâtiments de France (ABF).

En ce qui concerne le permis de construire, le délai d’instruction est de 2 mois. Toutefois, là encore votre commune peut décider de le prolonger pour 1 mois supplémentaire.

Dans les 2 cas, après accord de votre mairie, vous disposerez de 3 ans pour faire réaliser les travaux. Vous devrez également obligatoirement prévoir un panneau affichage pour présenter votre autorisation d’urbanisme. Celui-ci devra être visible depuis votre terrain. Ainsi, vos voisins disposent d’un recours de 2 mois à partir du premier jour d’affichage pour exercer leur droit d’opposition à votre projet d’extension. En revanche, si vous avez omis cet affichage, ce délai de contestation est augmenté à 6 mois à partir de l’achèvement des travaux.

Extension de maison : qu’exige la réglementation thermique ?

Réglementation

Pour votre extension de maison, vous pouvez être confronté à 3 situations différentes, selon la surface de plancher que vous allez rajouter :

  1. La réglementation « RT bâtiment existant, élément par élément ».
  2. Le respect du Bbiomax.
  3. La réglementation « RT 2012 ».

La réglementation « RT élément par élément »

Cette réglementation s’applique si votre construction fait moins de 50 m² de surface au sol. Cette norme est celle qui est actuellement appliquée à la rénovation de logements. Toutefois, les critères de performances énergétiques exigés sont faibles ! C’est pourquoi Kaaz vous encourage à viser un niveau supérieur d’isolation thermique. Vous pouvez ainsi décider d’appliquer spontanément les valeurs de la « RT 2012 », voire d'anticiper le niveau de performance de la prochaine réglementation environnementale (la « RE 2020 »).

Le respect du Bbiomax

Si vous agrandissez votre maison de plus 50 m², mais de moins 100 m² au sol, vous devrez obligatoirement respecter l’indicateur Bbiomax (Besoin Bioclimatique) qui est l’un des critères exigés par l’actuelle réglementation. Ainsi, un nombre de points est attribué à votre extension de maison. Pour obtenir un bon score, votre extension devra être ouverte au soleil (au minimum 1/6e de la surface habitable doit être entièrement vitrée), compacte, et bien orientée !

L’application de la réglementation « RT 2012 ».

Si vous créez une surface de plancher de plus 100 m², votre extension est considérée de la même manière qu’une construction de maison. Par conséquent, vous devez réaliser :

  1. Une conception optimisée du bâti, avec le respect de l’indicateur Bbio (Besoin Bioclimatique). Tout doit être mis en œuvre pour limiter les déperditions thermiques (forme cubique, ponts thermiques limités, etc.) et pour bénéficier d’un maximum d’énergie gratuite (solaire, par exemple).
  2. Une consommation maximale moyenne de 50 kWhep/m².an. Votre maison doit être parfaitement isolée et étanche à l’air. Vos équipements de chauffage, d’eau chaude et de ventilation doivent être à haut rendement. Par ailleurs, le recours à des énergies renouvelables devient obligatoire si votre extension comprend une salle de bain (ou salle d’eau) munie à minima d’une douche ou d’une baignoire.
  3. Un bon confort d’été, sans climatisation. Même après 5 jours de chaleur estivale, la température ne doit pas excéder un certain seuil !

Pour la demande du permis de construire et de l’achèvement des travaux, vous devrez fournir à votre mairie une étude thermique réglementaire réalisée par un bureau d’études spécialisé et un test d’étanchéité à l’air effectué par un cabinet d’infiltrométrie.

Bon à savoir : si votre extension est totalement ouverte (sans porte ni fenêtre) donnant sur votre habitation existante, le test de perméabilité à l’air n’est pas requis.

En résumé, quelles sont les formalités à accomplir votre extension ?

Conscient que cette partie administrative puisse être un peu lourde « à digérer », Kaaz vous résume l’ensemble de vos démarches à accomplir en seulement 8 points :

  1. Consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune.
  2. Étudier des solutions d’extension avec un architecte, un constructeur ou avec des artisans.
  3. Fournir les documents administratifs à votre mairie (déclaration préalable ou permis de construire).
  4. Obtenir l’étude thermique réglementaire par un bureau d’études (pour toutes extensions > 50 m² de surface plancher).
  5. Commencer les travaux.
  6. Assurer un suivi régulier de l’avancement du chantier.
  7. Faire réaliser le test d’étanchéité par un cabinet d’infiltrométrie (pour toutes extensions > 100 m² de surface plancher).
  8. Déclarer la fin de travaux en mairie, avec la remise des documents justificatifs (attestation de prise en compte de la « RT 2012 » en version complète ou simplifiée).

Nicolas F.
9 avril, 2021
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