Toutes les étapes clés pour construire sa maison

Construire une maison est un projet ambitieux et épanouissant ! Mais, pour garder votre esprit positif, Kaaz vous donne le secret de la réussite !
Nicolas F.
2 mars, 2021

Quoi de plus épanouissant que de se lancer dans un projet de construction de maison ? Mais, par où commencer ? Bien souvent, le réflexe c’est d’aller à la recherche d’un terrain, de demander un devis à un professionnel, de rendre visite à un constructeur ! Mais ne craignez-vous pas de vous essouffler par l’afflux massif d’informations qu’il va falloir emmagasiner dans un coin de votre tête ? Construire sa maison nécessite de l’organisation, c’est pourquoi Kaaz vous en dresse toutes les étapes clés à suivre.

L’estimation du budget pour construire sa maison

L’estimation de votre budget est une étape essentielle pour commencer à envisager votre projet de construction de maison. La première chose à faire est donc de contacter votre banque pour faire évaluer votre capacité de financement.

Le prêt immobilier pour la construction de votre maison varie en fonction de :

  1. Vos revenus et de votre apport personnel (livrets ou comptes d’épargne)
  2. Votre capacité d’endettement. En France, le seuil à ne pas dépasser est de 33 %.
  3. Le type de prêt immobilier souhaité (taux fixe ou taux variable).
  4. Le montant de vos mensualités. Rembourser rapidement votre crédit de maison peut être tentant, mais pensez à garder une réserve d’argent suffisante pour anticiper les dépenses futures.
  5. Votre âge. Plus vous achetez tard votre maison, plus il est compliqué d’obtenir votre financement. La banque vous demandera d’apporter une garantie supplémentaire qui peut se traduire par une hausse du prix de l’assurance du prêt immobilier ou de votre apport.

Les 3 conseils de Kaaz :

  1. Si vous optez pour un crédit immobilier à taux variable, demandez un plafonnement de ce taux. Ainsi, vous éviterez de trop grandes fluctuations du prix de votre prêt.
  2. N’hésitez pas à consulter un courtier bancaire qui négocie pour vous les conditions du contrat.
  3. Le saviez-vous ? L’ADIL (Agence Départementale de l’Information Logement) vous propose une étude gratuite et neutre de votre financement.

Trouver le terrain idéal pour construire sa maison

Trouver un terrain pour construire sa maison
Source : PIXABAY-Free-Photos

La recherche du terrain pour construire sa maison est certainement l’une des étapes les plus décisives de l’achat de votre maison. En effet, sa localisation fixera l’endroit où vous allez vivre pour de nombreuses années !

Les 7 paramètres à prendre en compte pour faire le bon choix de terrain

  1. La localisation
    Listez tous vos trajets quotidiens et calculez l’éloignement de chacun d’entre eux par rapport à l’emplacement de votre future maison. L’idéal est de minimiser au maximum vos déplacements dans une logique écoresponsable. De plus, il vous faudra faire preuve d’imagination en vous projetant dans l’avenir. De quelles infrastructures et commodités (écoles, commerces, etc.) allez-vous avoir besoin dans les années à venir ?
  2. Le cadre environnant du terrain
    Certains terrains disposent de meilleures prédispositions que d’autres. Observez avec attention la nature et notez ce que vous voyez. La végétation environnante renseigne sur la qualité et la nature du sol. Pour compléter vos recherches, vous pouvez également contacter le Bureau de recherches géologiques et minières qui dispose de cartes contenant de précieuses informations.
  3. Connaître le « PPR »
    Le PPR (Plan de Prévention des Risques naturels) recense tous les risques connus de catastrophes naturelles (inondations, mouvements de terrain, séismes, etc.). Renseignez-vous auprès de votre mairie.
  4. L’orientation et la physionomie du terrain
    Ces paramètres sont incontournables pour la construction d’une maison bioclimatique. En effet, si la configuration du terrain ne permet pas d’optimiser les apports solaires ou si une autre construction fait de l’ombre à votre maison, vous risquez d’être pénalisé. D’une part, l’étude thermique « RT 2012 » (Réglementation thermique) sera dévaluée et d’autre part, votre confort et votre facture énergétique en seront impactés.
  5. La viabilisation du terrain
    Construire sa maison sur un terrain viabilisé ou à viabiliser ne représente pas le même prix. Faites étudier la faisabilité du raccordement de votre future maison à tous les réseaux (eau, électricité, gaz, etc.) et faites chiffrer le coût de ces travaux.
  6. Les servitudes et les droits de passage
    Prenez connaissance des servitudes associées à votre terrain avant de signer le compromis de vente. Cela vous évitera des complications avec votre voisinage ou avec le professionnel qui passe par votre jardin pour effectuer une opération de maintenance, par exemple.
  7. Le prix de vente
    Scrutez les conditions générales de vente et vérifiez scrupuleusement ce que comporte votre contrat. Rapportez le prix de vente du terrain au m² et comparez-le aux prix habituellement pratiqués sur des terrains similaires.

La collecte d’informations auprès du service urbanisme de votre mairie

Un projet bien préparé est un projet optimisé ! Pour construire sa maison sans rien ne laisser au hasard, soyez proactif en rendant visite dès que possible à votre mairie. Ainsi, vous pourrez connaître dans les détails de votre terrain et des réglementations appliquées localement.

Les 3 documents à récupérer à votre mairie :

  1. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le certificat d’urbanisme, qui fixent l’ensemble des règles de construction à connaître pour construire sa maison. En l’absence d’un PLU, vous pouvez également tenter de recueillir le Plan d’occupation des sols (POS).
  2. La carte communale, qui concerne les petites communes qui ne disposent pas de PLU. La carte précise les secteurs où les constructions de maisons sont autorisées.
  3. Le plan de bornage, qui sert à délimiter votre terrain avec des repères visuels (bornes). La délimitation doit être effectuée par un géomètre-expert ou par un professionnel habilité.

Le choix des constructeurs ou des architectes

Constructeur ou architecte pour construire sa maison
Source : PIXABAY-jarmoluk

Un constructeur ou un architecte est un professionnel qui vous guide étape par étape, de la première ébauche des plans de votre maison à la remise des clés. En tant que maître d’œuvre de votre construction, il sera votre principal intervenant tout au long des travaux.

Selon le type de contrat proposé, le constructeur ou l’architecte sera amené à vous proposer les missions suivantes :

  • L’étude de votre projet en fonction de votre budget ;
  • L’aide à la recherche du terrain ;
  • L’étude de sol ;
  • La prise en charge des démarches administratives (permis de construire, attestation « RT 2012 », etc.) et techniques (étude thermique, test d’étanchéité à l’air, etc.) ;
  • L’élaboration des plans de votre future maison ;
  • Le choix de la forme et du type de maison (maison passive, à énergie positive, etc.) ;
  • La configuration des pièces (dimension, nombre de pièces, etc.) ;
  • Le choix des matériaux de construction (murs à ossature bois, en maçonnerie traditionnelle, etc.) ;
  • Le choix du type d’isolation (isolation biosourcée, minérale ou synthétique) ;
  • Les équipements de chauffage, de production d’eau chaude et de ventilation à installer ;
  • Le suivi de chantier, avec l’organisation des visites à chaque nouvelle étape importante ;
  • La réception des travaux avec la remise de clés de votre maison.

Bon à savoir : Les constructeurs de maisons offrent des solutions « clés en main » et tentent de vous obtenir les meilleurs prix. Par ailleurs, le recours à un architecte est obligatoire pour toute construction dont la surface de plancher dépasse les 150 m². Celui-ci vous propose également une prestation « sur-mesure », avec une forte personnalisation et une quête à l’esthétisme et à l’originalité.

L’étude du projet de construction chez le notaire

Les conseils d’un notaire sont essentiels pour sécuriser votre achat de maison neuve. En effet, celui-ci intervient à différentes étapes, selon l’avancement de votre projet de construction :
• Avant la signature pour l’achat de votre terrain. Il fixe les clauses suspensives et vous apporte ainsi une garantie supplémentaire. Il rédige l’acte de vente et vous fournit le titre de propriété ;
• Avant la signature d’un contrat de construction. Il analyse vos droits et vos obligations et connaît les spécificités des constructions de maisons (notamment pour l’achat en lotissement, par exemple).

La signature d’un contrat de construction

Pour construire sa maison avec la garantie d’un chantier suivi et d’une protection en cas de sinistres, optez pour un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ou d'architecte. En outre, ce type de contrat comprend en général :

  • La garantie de parfait achèvement, qui vous préserve contre les désordres de type fonctionnel, technique et esthétique durant 1 an après la réception de votre maison ;
  • La garantie biennale (ou « garantie de fonctionnement »), valable pendant 2 ans, elle oblige les professionnels à réparer les détériorations causées d’ordre non structurel ;
  • L’assurance de responsabilité civile décennale, qui vous couvre pendant 10 ans pour toutes anomalies relevant du « gros œuvre », c’est-à-dire affectant les éléments porteurs de la maison (murs, charpente, etc.). Attention, la souscription à une assurance « dommages-ouvrage » est à votre charge.

A minima, le constructeur s’engage sur la réalisation des travaux de mise en « hors d’eau » (couverture et étanchéité) et « hors d’air » (portes, fenêtres, etc.). L’architecte assure la complète maîtrise d’œuvre de construction, avec l’élaboration des plans et la coordination du chantier de construction.

Le conseil de Kaaz : faites réaliser plusieurs devis pour comparer les solutions de construction proposées, ainsi que les services à disposition. Le prix d’un constructeur ou d’un architecte peut sembler élevé. Toutefois, c’est à eux qu’incombent toutes les responsabilités en cas de litiges. C’est une dépense nécessaire qui doit faire partie intégrante de votre budget de travaux.

Le dépôt du permis de construire

La démarche du dépôt du permis de construire est obligatoire pour toute construction de maison individuelle. C’est une demande d’autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie où se situe votre terrain à construire. Ce document (formulaire Cerfa n° 13406*07) comporte tout un ensemble de pièces à fournir :

  • Un plan de situation, qui situe votre terrain sur sa parcelle constructible ;
  • Un plan de masse, qui permet de vérifier que votre projet respecte les règles d’urbanisme ;
  • Un plan de coupe, pour visualiser votre maison de profil et les spécificités de votre terrain (terrain en pente, par exemple) ;
  • Les vues de façades, qui présente chacun de vos murs selon l’orientation ;
  • Un document graphique en 3D, pour connaître l’aspect de votre maison, avec votre choix de couleur ;
  • Une photo situant le terrain dans son environnement proche et lointain ;
  • Une attestation de prise en compte de la réglementation thermique (étude thermique à réaliser) ;
  • Le résultat du test d’étanchéité à l’air, effectué par un cabinet d’infiltrométrie à la fin du chantier. Cette étude permet de connaître la performance énergétique de votre maison et d’apprécier la qualité de la mise en œuvre.

Bon à savoir : le dépôt du permis de construire peut être confié à une tierce personne, comme un architecte ou un constructeur, par exemple.

Le suivi de chantier

Suivi de chantier de construction
Comment effectuer le suivi de chantier de la construction de sa maison ?

De la réalisation des fondations, à la remise des clés de votre maison, vous devez être présent ! Le suivi de chantier, même s’il est géré par votre constructeur ou avec architecte nécessite votre vigilance. Ces visites vous permettent de prendre un maximum de photos à toutes les étapes de votre construction. De plus, vous pourrez constater sur place la qualité des travaux réalisés par les artisans. En vous montrant sur le chantier, vous vous affirmez comme étant le véritable commanditaire de l’ouvrage !

La réception de chantier

La réception des travaux est une étape souvent très attendue, mais aussi délicate ! En effet, selon l’article 1792-6 du Code civil, il s’agit de « l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve ». Ce document fait office d’état des lieux et sera rendu officiel par un « procès-verbal de réception de travaux ». C’est pourquoi il est important de prendre votre temps avant d’y apposer votre signature. Bien entendu, des recours seront toujours possibles par la suite, mais votre demande a plus de chance d’aboutir si les faits ont été constatés et assumés par les parties prenantes.

La souscription à une assurance « multirisque habitation »

En cas de litige avec votre constructeur ou avec un professionnel lors des travaux, vous êtes couvert par votre contrat de construction. Mais, contre le vol, le dégât des eaux ou le risque d’incendie, êtes-vous assuré ?

L’assurance multirisque habitation protège :

  • Vos biens mobiliers et immobiliers ;
  • Contre les dommages corporels, matériels et immatériels causés à des tiers ;
  • Contre les sinistres et les catastrophes naturelles construire sa maison.

Nicolas F.
2 mars, 2021
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